🏠 Проверка недвижимости перед покупкой в Латвии: юридический чек-лист
Покупка недвижимости — одно из самых важных решений в жизни. Это особенно актуально для сделок с недвижимостью в Латвии, где, несмотря на прозрачное законодательство, покупателю важно соблюдать должную осмотрительность. Ошибки на этапе проверки могут привести к финансовым потерям, судебному разбирательству или отмене сделки.

В этой статье мы подготовили юридический контрольный список для проверки недвижимости, который поможет вам избежать рисков при покупке дома, коммерческой недвижимости или земли.

📑 1. Проверка права собственности
Первым этапом юридической экспертизы является определение владельца недвижимости.
🔍 Что нужно проверить:
* Кто зарегистрирован в Земельной книге в качестве владельца
* Имеет ли продавец законное право распоряжаться имуществом (особенно если имущество принадлежит нескольким лицам или юридическому лицу)
* Существуют ли какие-либо ограничения на отчуждение (например, доверенности, аресты, судебные запреты)
📌 Выписку из Земельного реестра можно получить онлайн на сайте latvija.lv или лично в Земельном департаменте.

🏗 2. Проверка правового статуса имущества
Особенно актуально для недостроенной недвижимости, объектов после перепланировки или ремонта.

⚠️ Убедитесь в том, что:
* Недвижимость зарегистрирована как жилой, коммерческий или земельный участок (в зависимости от цели покупки)
* Все хозяйственные постройки, балконы, чердаки, гаражи официально зарегистрированы
* Никаких несанкционированных изменений в строительстве, которые не были легализованы SIT
📌 Наличие незарегистрированных элементов может привести к штрафам или невозможности завершить транзакцию.

💳 3. Проверка долгов и обременений
Даже если продавец является законным владельцем, имущество может иметь финансовые или юридические обременения.
Проверьте:
* Ипотечные кредиты и залоги
* Судебные иски или обещания
* Долги за коммунальные услуги, налоги, налоги на имущество
* Договоры аренды с третьими лицами (если недвижимость сдана в аренду)
📌 При обнаружении долгов их необходимо погасить до совершения сделки или учесть в цене.

🏢 4. Проверка состояния земли
Если вы покупаете частный дом или земельный участок, обратите внимание на:
* Для границ земельного участка — они должны соответствовать кадастровому плану
* Доступ к дороге или коммунальным услугам
* Земля для целевого использования (жилая, сельскохозяйственная, коммерческая)
* Защитные зоны, природные или исторические ограничения
📌 Иногда участок невозможно построить или изменить его назначение — важно заранее уточнить это.

🏛 5. Проверка разрешений на строительство и документов
Соответственно, при покупке нового строительства или недостроенной недвижимости:
* Наличие разрешения на строительство
* Соответствие проекта утвержденному плану
* Акт ввода в эксплуатацию
📌 Без свидетельства о вводе в эксплуатацию недвижимость не считается пригодной для проживания и не может быть официально зарегистрирована.

👨 ‍ 👩 ‍ 👧 ‍ 👦 6. Осмотр резидентов и зарегистрированных лиц
При покупке квартиры необходимо проверить, что зарегистрировано по указанному адресу (особенно важно при покупке на вторичном рынке).
🔍 Проверьте:
* Есть ли зарегистрированные лица, не связанные со сделкой
* Есть ли несовершеннолетние, пожилые люди, инвалиды или лица, пользующиеся определенной защитой
* Существуют ли споры о праве на проживание
📌 Продавец обязан отменить регистрацию всех резидентов до заключения сделки, если не согласовано иное.

📂 7. Проверка документов продавца
Убедитесь, что продавец:
* Подлежит судебному преследованию
* Имеется документ, подтверждающий право собственности (договор, судебное решение, договор дарения и т. д.)
* Не арестован, обанкротился или не находится под стражей
* При продаже через представителя — доверенность с правом продажи (в том числе нотариально заверенная)

📝 8. Анализ договора купли-продажи
Контракт должен включать:
* Полная информация о сторонах
* Четкое описание объекта недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь)
* Сумма транзакции и порядок оплаты
* Даты выпуска недвижимости
* Обязательства сторон до и после сделки
📌 Контракт лучше всего составлять у нотариуса или с помощью адвоката, особенно если есть нестандартные условия.

🛡 9. Проверка транзакции на соответствие законам AML/KYC
Особенно важно для иностранных покупателей:
* Источник средств должен быть легальным и задекларированным
* Все транзакции проверяются в соответствии с законодательством о борьбе с отмыванием денег (AML)
* При необходимости подтверждение налогового резидентства и происхождения капитала
📌 Банки и нотариусы могут отказать в услуге, если средства не подтверждены документально.

⚖️ 10. Нотариальная регистрация и регистрация в Земельной книге
Заключительный этап — подписание договора у нотариуса и подача документов в Земельную книгу:
* Нотариус проверяет дееспособность сторон
* За регистрацию уплачивается государственная пошлина (обычно 1,5% от стоимости)
* После подачи документов недвижимость регистрируется на нового владельца в течение 10-15 рабочих дней

Окончательный контрольный список перед покупкой недвижимости в Латвии:

✅ Выписка из земельного кадастра
✅ Экспертиза долгов и аресты
✅ Правовой статус имущества
✅ Права зарегистрированных резидентов
✅ Документы, подтверждающие право собственности: вы
✅ Проверка состояния участка (при наличии земли)
✅ Свидетельство о вводе в эксплуатацию (в случае нового строительства)
✅ Анализ договора купли-продажи
✅ Нотариальное заверение
✅ Подача заявки на регистрацию

‍
⚖️ Юридическая помощь при покупке недвижимости в Латвии
Юридическая фирма Lex&Finance оказывает профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью, в том числе:
* Полный юридический осмотр недвижимости
* Подготовка и проверка контрактов
* Сопровождение сделки у нотариуса
* Представительство интересов клиента (в том числе дистанционно)

‍
* Консультации по налогам, видам на жительство, наследству
📞 Свяжитесь с нами, если хотите купить недвижимость без рисков, скрытых проблем и юридических сложностей.